Más alquileres y menos ventas de propiedades

En este informe periodístico contamos la realidad del mercado inmobiliario en el actual contexto de pandemia por coronavirus dentro del barrio Parque Chacabuco. Los protagonistas de las inmobiliarias brindaron sus testimonios e inquilinos e inquilinas también contaron con un espacio para expresarse.

Los ejes que se tuvieron en cuenta para este informe del mercado inmobiliario fueron: el mercado y sus movimientos en contexto de pandemia por la COVID-19; las adecuaciones en la forma de llevar adelante el día a día de este sector económico y la intervención del Estado. A continuación compartimos los testimonios exclusivos para LC7, el portal líder de la Comuna N° 7 que marca la agenda de nuestros barrios de Parque Chacabuco, Flores y Bajo Flores.

Poco movimiento y todos perjudicados

“Hay mucha oferta de venta pero pocas operaciones. La venta prácticamente está parada. Los alquileres se concretan cada vez que se publican y no hemos tenido problemas de morosidad. Nosotros también hacemos administración de consorcios y tampoco tuvimos cambios importantes en la morosidad pero bueno si la situación sigue así la perspectiva futura es bastante más negra. Muchos de los que no se cayeron el año pasado van a quedar fuera del sistema”.

“La ley de alquileres lejos de favorecer a los inquilinos, perjudicó a todos porque en realidad se encarecen los costos, la gente está muy a la defensiva. Nosotros estuvimos prácticamente cerrados todo el año pasado. Ahora seguimos trabajando a puertas cerradas. Cumplimos todos los protocolos. El año pasado hubo mucho tiempo que no se pudieron mostrar propiedades. La actividad está muy mal en general. Nosotros no tuvimos ningún apoyo estatal».

J.M. Delgado Estudio Inmobiliario – Avelino Díaz 1276

A la baja e incertidumbre

“El movimiento lamentablemente es muy poco debido a esta pandemia mundial. Hay un poco de movimiento con los alquileres, que es lo único que nos está manteniendo en pie. Tenemos dificultades por el tema de los protocolos. La inmobiliaria que no cierra, como la nuestra, es porque tiene una cartera de clientes importante a nivel administración. Pero el que no tiene administraciones, hoy lamentablemente tuvo que cerrar”.

“Con la ley de alquileres no se puede saber el impacto porque es muy nueva. Han cambiado los contratos de 24 a 36 meses y los inquilinos no saben a qué se van a tener que atener porque antes tenían un precio y sabían lo que iban a terminar pagando cada año. En este caso puntual se va a hacer una indexación anual y esto lo va a determinar el gobierno entre lo que es el salario y el costo de vida. Va a ser un mix. Entonces evidentemente no se va a saber cuál es el aumento del costo anual”.

“No aumentó el precio de las propiedades pero se mantiene el mismo valor que antes de la pandemia en dólares. El dueño antes que tener el departamento parado, por supuesto que prefiere alquilarlo. Lo que pasa es que los valores aumentaron porque al no poder indexarlo a los seis meses como antes, se le pone automáticamente el valor anual al principio del contrato. En realidad, los dueños no quieren alquilar porque quieren sacar los departamentos para vender porque la renta ya no les sirve lamentablemente”.

“Me parece mal la intervención del Estado, pero es algo que se aceptó. El alquiler es un contrato privado que se maneja entre el inquilino y el dueño. Flores y Parque Chacabuco tienen movimiento, no nos podemos quejar. Nosotros tenemos una comuna que es amplia y con este desarrollo podemos vivir hace más de 40 años. Seríamos ingratos si no dijéramos que tuvimos un apoyo estatal en los primeros meses que estuvimos totalmente cerrados, ahí sí tuvimos el ATP. Pero en líneas generales, hoy ya no lo tenemos más y no nos han bajado el monotributo y las cargas sociales las tenemos que seguir pagando”.

Daniel Berrueta, de Inmobiliaria Berrueta – José M. Moreno 1402

Mercado fluctuante

“Respecto a la compra y venta, el mercado viene fluctuando en los últimos años, desde el momento que salieron los créditos UVA entre el 2017 y el 2018 la mayoría del público se retiró. También cayó el valor de las propiedades hasta un 40%, hay cierta especulación de la parte de compra. Acceso al crédito no hay”.

“La ley de alquileres afectó a los dueños. Se piensa en general que son multimillonarios. En nuestro caso, el 90% de los propietarios a quienes les administramos los alquileres son mayores, personas que complementan la jubilación con una renta. Lo de la indexación en los aumentos de los valores de los alquileres que figuran en los contratos también les vino mal, y lo de registrar las propiedades en la AFIP generó un malestar. Pasó que algunos dueños prefirieron dejar de alquilar para poner en venta su propiedad”.

“Aumentó mucho la demanda de alquileres en la zona, no así la oferta. A favor de los inquilinos la garantía con seguro de caución fue algo positivo y a los dueños les dio tranquilidad”.

Leandro Las Heras, de Inmobiliaria Las Heras – Av. Asamblea 364

La crisis económica y el mercado partido

“Nosotros nos estamos manteniendo, primero porque somos una empresa de más de 50 años. Entonces, tenemos una cartera de clientes con un montón de locaciones y con eso vas salvando los gastos. Pero hace dos años que venimos con una situación difícil. En los meses de cierre, en los departamentos no te dejan entrar. Ya los porteros mismos no te dejaban visitar las propiedades. Y lógicamente, hay gente que tiene miedo. Y la gente quiere ver la propiedad. Por internet podes tener una conversación, hablar, tener una oferta, podes discutir un precio, pero la propiedad la tienen que ver. No es una ropa, una zapatilla que la compras y te la traen en una caja; una propiedad es una cosa definitiva muchas veces. Haces una mudanza a la locación y después no te sirve para algo, ¿Qué haces? Es un gasto muy grande. La zona más fuerte nuestra es Parque Chacabuco. Pedro Goyena, Cobo, Avenida La Plata y Carabobo. Tenemos una cartera de 50 propiedades entre venta y alquiler”.

“El mercado está partido. Estamos esperando la recuperación porque muchos colegas nuestros no están más. Y acá la solución es que nosotros somos propietarios. Si tendríamos que pagar el alquiler de este local ya estaríamos en retirada. Hay que esperar que salga el sol de vuelta”.

Carlos Belatti, de Inmobiliaria Belatti Licitra – Av. Asamblea 927

Las ventas sepultadas y los alquileres

“El tema de la venta viene muy floja desde hace dos años, dos años y medio, y con esta pandemia afectó muchísimo más. Teniendo en cuenta que el año pasado se hicieron 6.500 escrituras, somos 7.400 matriculados, eso implica menos de una propiedad por matriculado. La pandemia sepultó lo que ya venía pasando, que estábamos bastante flojos con el tema de las ventas”.

“Hay muchos alquileres y hay mucho para alquilar. Los precios de los alquileres todos los meses suben. La inmobiliaria que maneja alquileres en cierta forma se va moviendo bien porque va cobrando la administración de los alquileres. Es un número importante que ayuda a la economía de las inmobiliarias. Nosotros antes cobrábamos dos meses de comisión y ahora estamos cobrando mucho menos que eso”.

“La ley de alquileres trajo aparejado una suba de precios. Los propietarios no quieren saber nada con el tema de la registración, o sea que quitan el alquiler del mercado y el departamento queda vacío. Un propietario todo lo que tenga que pagar se lo va a cargar al precio. Así tanto el propietario como el inquilino van a salir perdiendo. Hay inmobiliarias que se han reinventado. En Parque Chacabuco no he visto inmobiliarias que hayan cerrado pero a nivel general cada día tenemos más matriculados que piden la pasividad. Alguna se reunificaron y trabajan en forma conjunta. Reparten los gastos del costo de alquiler. Hay mucho de eso. El protocolo es con sanitizante, pantalla en el escritorio e ingreso de a dos personas y si es con turno mejor”.

“Las inmobiliarias no hemos recibido ningún tipo de ingreso extra por parte del Estado. No hemos recibido descuentos de pago en el monotributo, parece como si fuéramos millonarios para el Estado y realmente cada vez nos cuesta más pagar las cuentas, los impuestos, los servicios”.

Fernando Coluccio, de Provilar Inmobiliaria – Av. Asamblea 999

Golpe al mercado, ventas y alquileres

“Desde que empezó la pandemia podemos hablar de alquileres, porque con las ventas el mercado ya venía golpeado desde hace un año atrás. Muchas propiedades que eran para alquilar se volcaron a la venta debido a la nueva ley de alquileres. Los contratos se prorrogaron en este contexto. Por el tema del teletrabajo, hubo cierta migración de inquilinos que buscan un espacio de tipo casa con un fondo o algo de verde”.

“Hay un grado de incertidumbre porque antes los alquileres se podían pactar libremente en un intercambio comercial entre el propietario y el inquilino. Los propietarios han quedado la mayor parte del tiempo detrás de la inflación y creo que un 80% del mercado de alquileres está en mano de jubilados y jubiladas, que se asustaron ante la registración de los contratos. Lo que pasa es que esto siempre estuvo y todos los alquileres deberían tributar, pero este sector de la población no conoce demasiado la cultura de la AFIP”.

“Hoy las ventas están paradas, no por la pandemia, sino porque no hay una política pública crediticia que vaya acorde a la realidad del sector inmobiliario. Ojalá la situación económica mejore así la gente pueda vivir mejor, es mi deseo”.

Javier Cabrera, de Inmobiliaria Cabrera – Doblas 1329

El lado B, la voz de los inquilinos e inquilinas a través de “Inquilinos Agrupados”

“La ciudad vive un fuerte proceso de inquilinización. De 22,1% de inquilinos que había en 2001 se pasó a más del 40%,  lo que representa alrededor de 1 millón de personas alquilando unas 370 mil propiedades. Paralelamente se construyeron más de 150 mil viviendas en los últimos 10 años, el mayor boom inmobiliario porteño. Todo ello generó una creciente asimetría en el poder de negociación en el mercado de alquileres. Por un lado, los propietarios y las inmobiliarias. Por otro, las familias que alquilan. Actualmente los inquilinos deben ahorrar entre 3 y  5 meses de alquiler para iniciar un contrato de locación. Un mes de alquiler por adelantado, entre uno y dos meses de depósito y gastos administrativos. En caso de que el inquilino no tenga garante, se debe contar con  dos meses más para contratar un seguro de caución. A este ahorro previo, que representa el primer gran filtro para acceder al alquiler, se agregan otros requisitos: recibo de sueldo en blanco y en muchos casos, no tener chicos ni mascotas”. Desde esta posición claramente entienden que la ley de alquileres lejos de ser un obstáculo para el inquilino ha sido de un gran beneficio.